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蘇州買房:你人生的第一套房,將是你日后置換的資本



我是蘇叔,享有多年蘇州房產研究和投資經驗,長期持續注目蘇州地區的樓市信息,熟悉購房政策、買房策略和學區房信息,青睞注目及交流。

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發問:蘇叔,你好,想投資一套二手房,支出400-500萬,不知蘇州的二手房市場情況是怎樣的?蘇州買哪里的二手房不會比較好,貶值潛力比較大呢?有哪些建議呢?

蘇叔:你好,蘇州今年的二手房熱度居高極大,一些有存量,潛力比較好的板塊好遍尋,但是滿足上述條件,房價就讓的樓盤確實不好去找。工業園區屬于有錢人也買不到新房的那種,二手房市場的競爭更是白熱化。像飄逸、車坊、湖東CBD、雙湖,等板塊的去化速度僅僅只必須一年半。但也不是說所有的版塊去化速度都比較慢,像青劍湖、湖東CBD、湖東CBD等就劣一些。姑蘇區的優勢集中于在生活設施、交通上下班、教育配套、總價門檻上,是經濟條件有限的剛需群體安家蘇州的首選。不過,這里的二手房多是楊家破小,環境也不好,房源供應倒是不少,但是去化周期也快。高新區是也是屬于新房斷供的情況,獅山、滸關、滸墅關經濟開發區等板塊的二手房市場交易顯然還不錯。目前來看,二手房市場供應量只不會越來越多,而隨著新房供應量的不斷減少,二手房也不會面對各種各樣的沖擊,二手房自身也是各有各的好,各有各的不好。但總歸一條,有硬傷的二手房最差不要賣。

發問:蘇叔,你好,去年提出的太湖科學城里包括了科技城,這兩個概念有什么關系呢?應該如何區分?

蘇叔:你好,科技城是蘇州“一核四城”生態科技城的重要部分,高新區行政中心就落在這里。政府十分重視該片區的發展,政策、資源彎曲力度很大,產業發展很強,聚集了大量人才。板塊內有新區實驗、科技城實驗學校等名校,還有三所學校也即將落地。交通雖然是板塊內短板,但根據規劃會通地鐵,9、11、13、18、21號線,將動工的蘇錫??焖倬€等將經過科技城,商業設施也正逐步完善。太湖科學城是2020年提出的概念,包括科技城(東渚街道)、度假區(鎮湖街道)、通安鎮部分區域和大陽山都,致力于在科技城的基礎上進行發展升級。未來將打造根本性科學研究區、科教資源匯聚區、交叉平臺核心區區、科技成果轉化區、文化商務配套區五大功能板塊,其核心是南大蘇州校區,向周邊輻射重大利好,以企業為支撐,著力打造出第五不作新城??萍汲亲湓谔茖W城核心區,以“技”為中心,主打工業和研發,科學城則以“學”為中心,主打學校和住宅,二者全面開啟“核心區+科技城”的雙引擎時代。

發問:蘇叔,你好,名下有套小戶型房,想要買套提高房,在尹山湖附近工作,所以想要就近買房,不知道這里的情況如何?

蘇叔:你好,尹山湖與園區僅獨墅湖一湖之隔,該板塊因此淪為園區外溢的第一站,也被稱作“園區后花園”。作為政府重點發展區域的核心區尹山湖板塊,設施也在步步升級;近幾年來板塊高架快速路、地鐵、隧道全面覆蓋,構成通達立體的交通脈網;商業方面除了愛琴海購物公園,還有寬申購物中心、陽光天地等商業綜合體,都能符合生活所需;教育資源方面有蘇大附屬尹山湖中學、吳淞江實驗小學、尹山湖小學;醫療方面有上海第十人民醫院尹山湖分院、開建的蘇大附屬總院。除此之外,蘇州還有一全新板塊——蘇州市吳中區鑊底湖西側片區即將面市。作為蘇州吳中區郭巷街道的最重要組成部分,其計劃規劃形成“一叉、兩心、三片區”的空間結構。尹山湖板塊可謂是是近兩年蘇州提高熱門首選地之一,有一點考慮!

發問:蘇叔,你好,官宣甪直淪為園區飛地,一直也能聽見身邊朋友說道甪直要火了之類的話,我自己對這里還沒特別的感覺,那現在甪直的情況到底如何?可以賣嗎?

蘇叔:你好,甪直淪為飛地后,新房市場展現出亮眼,二手房均價有小幅度的下跌。園區規劃要在十年內扶植甪直和郭襄,采行更加開放的人才政策,構建資源共享,地鐵6號線延伸段爭取延申至甪直,規劃的蘇州東站的選址也將為甪直帶來便捷,并使其融入長三角一體化進程中。甪直一向有園區后花園之稱,它的崛起主要依賴于承接湖東板塊的剛需外溢,新房均價只要2.2w。交通主要靠甪直達到、金雞湖大道等去往園區,目前沒有地鐵,缺少大型商業,但規劃了一座鄰里中心博文廣場。教育上有不錯的學校和規劃,整體配套尚待完善。剛須要和投資都值得入手。

發問:蘇叔,你好,座標蘇州,未婚,無房,剛須要,在渭湖附近上班,打算出售一套房子自寄居,但因為這里沒通地鐵,公共交通上下班不便,一直沒殺掉,請問這里要辟地鐵站的消息屬實嗎?我可以放心購入嗎?

蘇叔:你好,蘇州地鐵5/6/7/8號線在建,預計2024年底全部開通,2、4、7號延長線將于2026年開通。2號線北延線經過渭塘,這是該區域的首條地鐵。4號線延長線經過渭湖,這是該區域的首條地鐵,連接中央公園和高鐵新城。7號線北延線經過黃埭板塊,這里是剛需購房者擠滿的區域。6號線延長線將經過甪直,但還未啟動。軌交1號線將直達勝浦中心,不過這條地鐵線也還沒有啟動。軌交9號線將東西向連接新區、姑蘇區和園區,新區設置的站點距學校較近,附近有優質樓盤,有一點關注。姑蘇區設置的站點周邊以楊家破小為主,旅游景點較多。園區設置的站點附近二手房較多,還有一些優質小區。


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