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深圳樓市“冰凍”,這個地方的炒房客被坑哭了|關注

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惠州臨深區的惠陽區、大亞灣區庫存超400萬平方米,有樓盤以21%傭金鼓勵中介推盤,但前一波炒房客還套著呢。

本文由無冕財經(wumiancaijing)原創公布

作者:方斯嘉

編輯:陳澗

設計:嵐?N

實習生:羅婉兒

“???、北海、惠州”被稱為上世紀90年代三大炒房熱土,即使不久后,一個個奏樂傳花的游戲被喊停,但“炒地炒樓”基因似乎已植根其中。

樓市泡沫的傷痕,多年后仍未康復。2022年1月,《南方日報》發布文章認為,惠州樓市正在加速“去泡沫”。

惠州大亞灣區、惠陽區是臨深片區,由于接壤深圳坪山、龍崗區,而且可開發土地較多、房價較低,曾是深圳投資客的樂土。

▲惠州臨深區域曾更有深圳投資客入市,圖片來自城建小明。

深圳投資客對當年的場景仍歷歷在目。身邊的人在聚會、上班等場合,無不聊起那場親身經歷,或間接聽聞的炒房狂歡。在金錢的裹挾下,深圳客不斷涌進惠州樓市,一次又一次聽得中介、投資者講述惠州臨深區的黃金未來,于是,他們付下定金,轉行樓市暴富的美夢。

幾年后的今天,握房本的人找到,當年購入的房產,如今有價無市,接盤者寥寥。他們意識到,當年的樓市狂歡,如今顯然更像一個騙局。

2021年,深圳二手房成交價創近十年新高,惠州臨深區也隨之降溫。CRIC、惠民之家、中原地產等多家數據顯示,2021年,惠州商品住宅全年成交量同比下降超三成。在這背后,惠州樓市的真正價值正在被重估。

投資客被套惠州?

在惠州投資的深圳客,大多被房價套住了?;葜菖R深區是如何從樓市香餑餑,變成萬人吐槽的“坑”?

“寧要深圳一張床,不要大亞灣一間房?!标惓蕦o冕財經(ID:wumiancaijing)研究員回憶,2017年時,他正在深圳一家企業工作。當時,身邊同事都紛紛重新加入深圳看房團,于是,他也在惠州購置了一套房產。

“當年大家都實在買房可以‘搞錢’,既然深圳買了,惠州房價又合適,結果就賣給了?!庇谑?,陳呈以90萬總價買了一套住房,之后一直空置,直到需要出售第二套房時,他才意識到,自己被這套房套住了。

2021年,陳呈打算在廣州買房,打算將惠州的房子變賣換取現金,這時他發現,這套房的市場價不過100多萬。

他算了一筆賬:“一年利息4萬,地稅差不多交了2萬?!崩斫庑星楹?,他將房子掛價108萬元,但半年仍無人問津。不僅如此,他在廣州也不能以“第二套”房標準購房,必須支付7成首付。

▲2018年至今,惠州新房單價維持在萬元水平,數據來自世聯行。

另外一些投資客則反映曾摔過“海景房坑”。

由于大亞灣地處沿海區域,具有天然的海景資源,因此吸引了部分客群。但在實際投資或居住之后,“面朝大海,春暖花開”變為一種想象。投資客找到,手握噱頭十足的海景房,卻面對“有價無市”的局面。

一眾惠州房產投資無果的案例經常出現后,深圳客越來越理性。

一位購房者指出,雙城通勤上班并不現實。從地圖上看,深圳龍崗到惠州惠陽的行車距離約30公里,如果駕車上班,理想狀態下只必須40分鐘左右。不過,考慮到沈海高速的堵車情況,實際通勤時間多達1小時。

中介喊了多年的深圳與惠州兩地的“地鐵14號線”至今仍未落地,因此被戲稱“中介白天賣房,晚上修地鐵”。除此之外,關于深圳配套到惠州的論調此起彼伏,但最終,只落地了“深汕合作區”,與惠州并無關系。

不難找到,“臨深區”中介們畫的大餅,買房人早已吃不下,惠州樓市的泡沫一步步被水落石出。

臨深區為何變成“深坑”?

“大亞灣的海水都是購房者的眼淚?!毙吕宋⒉┥?,關于深圳臨深區的話題頗多。對于網友所稱之為“深圳臨深區未來的房價絕對直追深圳”的論調,購房者早已免疫。

據樂有家研究中心顯示,2020年、2021年期間,惠州的深圳客超50%,是承接深圳剛需客的主要城市。其中,在惠州購房的深圳客中,有34.8%選擇了大亞灣。

“惠州樓市需求相當嚴重的依賴于深圳的外溢?!?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到。

“從量價走勢看,惠州樓市和深圳樓市堪稱同起同落。只不過,惠州要滯后半年左右?!?李嘉宇研究找到,惠州房價上漲,主要受深圳影響。例如,深圳二手房成交量4年來首次突破1萬套,一個月后,受到影響傳導至惠州。

在深圳樓市寒冬之下,惠州成交量顯著受到影響。藝有家數據表明,惠州2021年全年僅成交40699套,創下了15年來的新高。

▲惠州商品房交易情況,圖片來自世聯行。

無冕財經研究員注目到一組數據,CRIC數據統計表明,2021年惠州大亞灣區成交套數為10973套,與2020年同期相比跌幅為58.4%。

也就是說,在疫情發生的第二年,市場稍有回溫之時,大亞灣的成交量依然丟棄了一半。

市場普遍認為,原因在于惠州被國家住建部約談后,2021年8月,官方公布一則規定稱,惠陽及大亞灣暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

這在一定程度上拒絕接受了外地投資客,同時,也擋住了在這兩個臨深片區購房人買入的路子。

從數據看,惠州樓市并不健康,呈圓形“供大于求”狀態。據惠州中原戰略研究中心數據統計,截至2021年底,全市新房庫存趨勢走高,庫存為1764萬平方米,同比下降22%,去化周期約29個月,同比下跌超強3.5倍,創近六年新紀錄。

被稱作惠州臨深區的惠陽區、大亞灣區正是庫存積壓地。在大亞灣區自然資源局公布的數據表明,大亞灣存量住宅用地為全市最多,共83宗,存量住宅用地總面積約256.43萬平方米?;輺|縣存量住宅用地51宗,存量住宅用地總面積約158.51萬平方米。

由于臨深區庫存量大,銷售疲乏,業界傳出,惠陽區一個樓盤向中介拋出21%的傭金,以激勵中介積極推貨。不過,蕭條的二手樓市并未喚起從業者信心。據中國房地產報消息,惠州部分房產中介已進入長約一個月的春節假期。

那么,返回最初的話題:就算深圳樓市遇冷,剛需或投資客也不會來到惠州“臨深”區了,因為他們知道,前一波投資客的“緊箍咒”依然沒中止。相反,遇冷的深圳樓市,一定程度上正在削弱接盤者的信心,令臨深區樓市“雪上加霜”。

(文中“陳呈”為化名)

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