大灣區樓市有個慣性思維：

深圳房價上漲，東莞才漲，深圳跌，東莞也不會跟著跌到。

事實是否如此？

今天，我們來捋一捋深圳與東莞的樓市歷史，從兩城這20多年來的漲跌走向，也許從中我們能看見其中的關系與邏輯。

按照慣例，咱們先上干貨。

從這20多年的數據看，莞深兩城房價曲線整體呈圓形下跌態勢。

深圳為6年一大上漲，東莞基本處于穩漲。

這期間，深圳經常出現2次小幅度下降，而東莞未出現過下跌情況（全文提及的房價為新房均價）。

僅從數據來看，2007-2009年，深圳房價經常出現跌幅。但東莞在穩健上漲。

2010-2013年，深圳房價現身跌幅，但東莞依然在務實上漲。

兩城房價對比，可分成四個階段，具體如下。

2003年之前：幾經波折的一對難兄難弟。

2004-2009年：東莞地產高速發展，深圳房價不受金融危機影響較大，期間房價經常出現下降。

2010-2015年：東莞房價未出現特別大的波動，一直穩步上漲；深圳房價暴漲之后，又再次受到壓制。

2016-2022年：莞淺迎來房價上漲期，兩城房價在調控的壓制下，暴漲勢頭得到遏制。

還有一個冷科學知識：

2004年，莞深兩地的房價劣在3000多元。從紅藍兩條線的“剪刀差”開口來看，逐年遞增；

到2009年，“剪刀差”近萬元；

到2015年，“剪刀差”開口顯著減小，到2016年差距陡然激增，一下子納到“4萬元”的差距。

此后，“剪刀差”平穩在三萬多的樣子。

莞深兩城的關系挺微妙的，只要深圳有了利好，受到影響就不會適當的輻射到東莞。

深圳好，東莞就好。

但東莞實力提升了，幾乎影響沒法深圳，反而會鞏固深圳客對東莞的熱衷。因為實力低了，意味著房價低。

大灣區戰略至少是百年大計，用發展的眼光去看，隨著大灣區的進一步融合，莞淺兩地剪刀差預計不會進一步不斷擴大。

上世紀的難兄難弟

早年的東莞與深圳樓市，都預見繞行不出一個城市，那就是香港。

1997年之前，東莞一直是香港投資客的熱衷投資地之一，樟木頭因為香港投資客眾多，而有了“小香港”之稱。

當年，甚至香港僅次于的無線電視臺TVB臺慶，壓軸大獎獎品都是位于樟木頭的奢華洋房。

不過隨后，1997年7月，亞洲金融危機襲擊香港，港商港人迅速撤離大陸市場，東莞的房價飛流直下，進入東莞歷史上的第一次樓市低潮。

至于深圳，更早于受到香港影響，同樣不受金融危機影響，樓市一片不景氣。

當時的東莞和深圳，算是難兄難弟。

樟木頭火車站 圖源東莞政府網

1999年，經歷低潮動蕩后，東莞樓市迎來了又一次置業潮。之所以能率先脫離低潮，最大原因是本地開發商的崛起，與本土置業者的意識覺醒，雖然房價僅約2千左右。

至于深圳，從1997年到1999年，房價都處于暴跌狀態，直到2001年才回到了1997年左右的水平，房價約5千左右。

在這期間，也發生了很多戲劇性變化，那就是在1998年6月，全國取消福利分房，步入住宅商品化的時代。

2000年，一個世紀結束。

東莞舊照 圖源網絡

2003年上半年，受突如其來的SARS影響，所有如火如荼展開中的地產活動都戛然而止。

樓市剛完全恢復不久的深圳，再次受到沉重打擊，均價又跌到4千左右。

東莞的情況，也不容樂觀，城區房價在3千左右，從當年媒體公布的資訊中可以一葉知秋。

這一年，東莞不少中大戶型樓盤出現滯銷現象，頗具代表的中信凱旋城，價格為4字頭，但去貨情況并不悲觀。

東莞房協秘書長陳駿良，回憶起2003年時，可不苦忘：那一年新世紀3個項目有將近3000套房子沒有賣出。

中信凱旋城

2004-2009年

2003年7月，SARS完結，東莞和深圳的房地產市場開始復蘇。

東莞迎來十分最重要時刻，金地集團宣布金地格林小城月啟動，標志著深圳開發商月轉入東莞市場。

不僅是開發商，被溫州炒房團洗禮過的深圳人，轉身就來東莞實踐中，關系是一環接著一環。

這時的深圳房價為5680元，東莞房價僅2千左右。

2004年，深圳迎來地鐵時代，房價約5980元，東莞房價約2660元。

到2005年，深圳均價準備斬“7”，同比漲幅為3%；東莞房價約2853元，同比漲幅為7.3%。

2006年，70/90政策出臺，小戶型引領東莞市場，房價節節高，均價沖破4字頭，約為4147元，同比漲幅高達45.4%。

深圳房價之后上漲，漲幅相對平穩，房價約9230元，同比漲幅約32.8%。

這一年，深圳客開始染指東莞市場。

深圳地王大廈 圖源網絡

2007年，深圳的房地產市場完全衰退，從原本的9000+，直接跳漲到13370元。

這一年對于東莞來說是多事之秋，深圳人受房價大漲的影響，很多買不起深圳的人，第一次大規模性的外溢東莞，不受深圳投資客的影響，東莞房價一直狂飆。

當然，過熱的市場引來的就是“政策的大棒”。

2007年“927新政”出臺，全國放寬信貸，深圳客大舉撤離東莞樓市，但被炒高的房價依舊不退熱。

以城區為事例，四大主城洋房均價在6860元，同比上一年的5230元，上漲了31%。別墅就更滑稽，均價上漲超3000元/㎡，漲幅超過200%。

這樣火爆的市場，帶來開發商更多的信心，導致地王頻出。據數據顯示，2007年東莞住宅地平均值可售樓面價高達4989元/㎡，漲幅達到130.8%。

2008年，全球金融危機，SARS之后的另一個冰點。

深圳房價跌了，從13370元跌至12700元，數據上看似沒跌多少，卻讓很多炒房客賠得血本無歸。

這一年，東莞房價約為5411元，漲幅為7%，看似無影響，實際上市場交易慘淡，3字頭房價又開始在東莞市場頻頻出現。

最終4萬億救市下，來到了2009年，深圳樓市逐漸站穩，房價再次跳漲，均價達14858元。

而東莞，在深莞惠一體化的浪潮下，深圳客再現東莞，房價也穩步增長，均價約5751元。

2010年-2015年

2010年，大水漫灌下，全國樓市都在回溫。

這一年，深圳房價跳漲超強5千，房價突破2萬，漲幅約35.8%。東莞房價也漲將近2千，去到7690元，漲幅為33.7%。

但好景不常。

2011年，嚴厲的地產調控政策席卷全國，尤其以一線城市的影響最為明顯。

“新國八條”實施，樓市政策融環境收緊，不少一線城市新盤經常出現降價潮，成交量下跌。

深圳樓市現身跌幅，樓市低迷，房價約為18988元，跌幅為5.9%。

這一年，東莞的鎮區淪為主角，深圳客平穩輸入，臨深各鎮都取得不錯成績，成交價全線飄紅。

這時東莞的房價連深圳的一半不到，均價為8186元，漲幅為6.4%。

鳳崗 圖源網絡

2012年，深圳仍然處于恢復期，房價為18906元，微跌0.4%。

從2013年開始，深圳的房價如脫韁的野馬，拉都拉不了，均價漲21626元。同年2月實施的“新國五條”政策也壓不住，深圳房價是越走越猛。

2014年，各地陸續松綁限購政策，深圳樓市迎來成交高峰，房價上漲至23973元，同比上漲10.9%。

隨后，2015年央行連續降息、降低房貸首付比例，深圳樓市步入瘋狂上漲期，房價從23973元跳漲到33426元，漲幅高達39.4%。

至于東莞的情況，從2011-2015年，房價都比較穩定，從8186元漲到9819元，并未出現特別大的波動，一直正處于穩步下跌的態勢。

內部因素，因分數入戶制度施行，新莞人轉變為購買力，降低購房門檻，提升購房積極性，市場需求大幅釋放。

外部因素，深圳投資客持續轉入東莞樓市，推動成交量下降。

2016-2021年

2016年，東莞又一個地王年，這也是全國地王年。

深圳房價從原來的3萬+，一舉沖破5字頭，同比漲幅達60.1%。東莞房價也邁過1萬大關，為13830元/㎡，漲幅高達40.8%，步入了第二波漲幅高峰。

在樓市喪失理智的情況下，中央一語定性：“房子是用來寄居的，不是用來炒的?！?/p>

自此“房住不炒”成為房地產的最高指導精神。

就在這一年，東莞樓市出臺了重大舉措，全市啟動出租汽車，造成深圳客大幅后撤，至此東莞開始走進自己的樓市行情。

圖源網絡

2017-2021年，深圳樓市受到政策強力抨擊，房價一直保持在2016年的水平，均價在54400元到57716元。

回來想到東莞的情況，從2017年起，東莞房價開始領漲，均價雖不低為16523元，但漲幅為19.5%。

2019年，中央調控持續趨嚴，強化金融監管及持續特大金融去桿杠力度。

但在這一年，東莞新房供不應求矛盾棄顯，均價突破2萬，為21900元，漲幅超強20%。

2020年，東莞樓市沿襲上一年熱度，全年地王頻出，均價為25155元，漲幅達14.9%。

這波漲幅，當然有來自深圳市場的情緒感染，關鍵還是為了抗疫平穩經濟發展，嚴格的貨幣和金融政策，讓全國都不吃到了樓市紅利。

但就東莞來說，實際上不少鎮區本身并沒那么強勁的基本面支撐。

到2021年，東莞樓市基調一逆，多項調控政策出臺落地，“齊漲”的大環境沒有了，這些鎮街一下子就被打回原形。

2022年已過去半個月，在這么多政策調控出臺下，東莞樓市未來還是以“房住不炒”為指導精神，身體健康務實的發展下去。

看過這25年深莞兩地的房價情況，總結兩城的邏輯關系就是：深圳一旦漲，情緒蔓延到東莞，東莞不會受到積極影響，一起上漲唄?？缮钲诘脑?，東莞地產的獨立性就體現出來了，可不能回來一起跌。

深圳上漲，東莞漲。

深圳跌，東莞穩住。

說道到2022年東莞地產的走勢，房視君的觀點是，東莞房價不會相對穩定。

①東莞住宅供需緊缺的基本面沒有逆，市場將回歸本土、回歸自住，新房價格趨向平穩。

②2020-2021年上半年，東莞土拍火熱，2022年將由高價地主導市場，不受地價上漲19%影響，22年東莞新盤價格穩中有上漲。

③二手房市場，正在擠水分，擠一擠還是身體健康的。曾經7萬的錦繡山河，目前放盤跌到4.9萬。曾經6萬的景湖時代城，目前放盤也跌到至4字頭。

以上為個人見解與淺談，歡迎下方facebook評論探究哦。