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大灣區樓市有個慣性思維:

深圳房價上漲,東莞才漲,深圳跌,東莞也不會跟著跌到。

事實是否如此?

今天,我們來捋一捋深圳與東莞的樓市歷史,從兩城這20多年來的漲跌走向,也許從中我們能看見其中的關系與邏輯。

按照慣例,咱們先上干貨。

從這20多年的數據看,莞深兩城房價曲線整體呈圓形下跌態勢。

深圳為6年一大上漲,東莞基本處于穩漲。

這期間,深圳經常出現2次小幅度下降,而東莞未出現過下跌情況(全文提及的房價為新房均價)。

僅從數據來看,2007-2009年,深圳房價經常出現跌幅。但東莞在穩健上漲。

2010-2013年,深圳房價現身跌幅,但東莞依然在務實上漲。

兩城房價對比,可分成四個階段,具體如下。

2003年之前:幾經波折的一對難兄難弟。

2004-2009年:東莞地產高速發展,深圳房價不受金融危機影響較大,期間房價經常出現下降。

2010-2015年:東莞房價未出現特別大的波動,一直穩步上漲;深圳房價暴漲之后,又再次受到壓制。

2016-2022年:莞淺迎來房價上漲期,兩城房價在調控的壓制下,暴漲勢頭得到遏制。

還有一個冷科學知識:

2004年,莞深兩地的房價劣在3000多元。從紅藍兩條線的“剪刀差”開口來看,逐年遞增;

到2009年,“剪刀差”近萬元;

到2015年,“剪刀差”開口顯著減小,到2016年差距陡然激增,一下子納到“4萬元”的差距。

此后,“剪刀差”平穩在三萬多的樣子。

莞深兩城的關系挺微妙的,只要深圳有了利好,受到影響就不會適當的輻射到東莞。

深圳好,東莞就好。

但東莞實力提升了,幾乎影響沒法深圳,反而會鞏固深圳客對東莞的熱衷。因為實力低了,意味著房價低。

大灣區戰略至少是百年大計,用發展的眼光去看,隨著大灣區的進一步融合,莞淺兩地剪刀差預計不會進一步不斷擴大。

上世紀的難兄難弟

早年的東莞與深圳樓市,都預見繞行不出一個城市,那就是香港。

1997年之前,東莞一直是香港投資客的熱衷投資地之一,樟木頭因為香港投資客眾多,而有了“小香港”之稱。

當年,甚至香港僅次于的無線電視臺TVB臺慶,壓軸大獎獎品都是位于樟木頭的奢華洋房。

不過隨后,1997年7月,亞洲金融危機襲擊香港,港商港人迅速撤離大陸市場,東莞的房價飛流直下,進入東莞歷史上的第一次樓市低潮。

至于深圳,更早于受到香港影響,同樣不受金融危機影響,樓市一片不景氣。

當時的東莞和深圳,算是難兄難弟。

樟木頭火車站 圖源東莞政府網

1999年,經歷低潮動蕩后,東莞樓市迎來了又一次置業潮。之所以能率先脫離低潮,最大原因是本地開發商的崛起,與本土置業者的意識覺醒,雖然房價僅約2千左右。

至于深圳,從1997年到1999年,房價都處于暴跌狀態,直到2001年才回到了1997年左右的水平,房價約5千左右。

在這期間,也發生了很多戲劇性變化,那就是在1998年6月,全國取消福利分房,步入住宅商品化的時代。

2000年,一個世紀結束。

東莞舊照 圖源網絡

2003年上半年,受突如其來的SARS影響,所有如火如荼展開中的地產活動都戛然而止。

樓市剛完全恢復不久的深圳,再次受到沉重打擊,均價又跌到4千左右。

東莞的情況,也不容樂觀,城區房價在3千左右,從當年媒體公布的資訊中可以一葉知秋。

這一年,東莞不少中大戶型樓盤出現滯銷現象,頗具代表的中信凱旋城,價格為4字頭,但去貨情況并不悲觀。

東莞房協秘書長陳駿良,回憶起2003年時,可不苦忘:那一年新世紀3個項目有將近3000套房子沒有賣出。

中信凱旋城

2004-2009年

2003年7月,SARS完結,東莞和深圳的房地產市場開始復蘇。

東莞迎來十分最重要時刻,金地集團宣布金地格林小城月啟動,標志著深圳開發商月轉入東莞市場。

不僅是開發商,被溫州炒房團洗禮過的深圳人,轉身就來東莞實踐中,關系是一環接著一環。

這時的深圳房價為5680元,東莞房價僅2千左右。

2004年,深圳迎來地鐵時代,房價約5980元,東莞房價約2660元。

到2005年,深圳均價準備斬“7”,同比漲幅為3%;東莞房價約2853元,同比漲幅為7.3%。

2006年,70/90政策出臺,小戶型引領東莞市場,房價節節高,均價沖破4字頭,約為4147元,同比漲幅高達45.4%。

深圳房價之后上漲,漲幅相對平穩,房價約9230元,同比漲幅約32.8%。

這一年,深圳客開始染指東莞市場。

深圳地王大廈 圖源網絡

2007年,深圳的房地產市場完全衰退,從原本的9000+,直接跳漲到13370元。

這一年對于東莞來說是多事之秋,深圳人受房價大漲的影響,很多買不起深圳的人,第一次大規模性的外溢東莞,不受深圳投資客的影響,東莞房價一直狂飆。

當然,過熱的市場引來的就是“政策的大棒”。

2007年“927新政”出臺,全國放寬信貸,深圳客大舉撤離東莞樓市,但被炒高的房價依舊不退熱。

以城區為事例,四大主城洋房均價在6860元,同比上一年的5230元,上漲了31%。別墅就更滑稽,均價上漲超3000元/㎡,漲幅超過200%。

這樣火爆的市場,帶來開發商更多的信心,導致地王頻出。據數據顯示,2007年東莞住宅地平均值可售樓面價高達4989元/㎡,漲幅達到130.8%。

2008年,全球金融危機,SARS之后的另一個冰點。

深圳房價跌了,從13370元跌至12700元,數據上看似沒跌多少,卻讓很多炒房客賠得血本無歸。

這一年,東莞房價約為5411元,漲幅為7%,看似無影響,實際上市場交易慘淡,3字頭房價又開始在東莞市場頻頻出現。

最終4萬億救市下,來到了2009年,深圳樓市逐漸站穩,房價再次跳漲,均價達14858元。

而東莞,在深莞惠一體化的浪潮下,深圳客再現東莞,房價也穩步增長,均價約5751元。

2010年-2015年

2010年,大水漫灌下,全國樓市都在回溫。

這一年,深圳房價跳漲超強5千,房價突破2萬,漲幅約35.8%。東莞房價也漲將近2千,去到7690元,漲幅為33.7%。

但好景不常。

2011年,嚴厲的地產調控政策席卷全國,尤其以一線城市的影響最為明顯。

“新國八條”實施,樓市政策融環境收緊,不少一線城市新盤經常出現降價潮,成交量下跌。

深圳樓市現身跌幅,樓市低迷,房價約為18988元,跌幅為5.9%。

這一年,東莞的鎮區淪為主角,深圳客平穩輸入,臨深各鎮都取得不錯成績,成交價全線飄紅。

這時東莞的房價連深圳的一半不到,均價為8186元,漲幅為6.4%。

鳳崗 圖源網絡

2012年,深圳仍然處于恢復期,房價為18906元,微跌0.4%。

從2013年開始,深圳的房價如脫韁的野馬,拉都拉不了,均價漲21626元。同年2月實施的“新國五條”政策也壓不住,深圳房價是越走越猛。

2014年,各地陸續松綁限購政策,深圳樓市迎來成交高峰,房價上漲至23973元,同比上漲10.9%。

隨后,2015年央行連續降息、降低房貸首付比例,深圳樓市步入瘋狂上漲期,房價從23973元跳漲到33426元,漲幅高達39.4%。

至于東莞的情況,從2011-2015年,房價都比較穩定,從8186元漲到9819元,并未出現特別大的波動,一直正處于穩步下跌的態勢。

內部因素,因分數入戶制度施行,新莞人轉變為購買力,降低購房門檻,提升購房積極性,市場需求大幅釋放。

外部因素,深圳投資客持續轉入東莞樓市,推動成交量下降。

2016-2021年

2016年,東莞又一個地王年,這也是全國地王年。

深圳房價從原來的3萬+,一舉沖破5字頭,同比漲幅達60.1%。東莞房價也邁過1萬大關,為13830元/㎡,漲幅高達40.8%,步入了第二波漲幅高峰。

在樓市喪失理智的情況下,中央一語定性:“房子是用來寄居的,不是用來炒的?!?/p>

自此“房住不炒”成為房地產的最高指導精神。

就在這一年,東莞樓市出臺了重大舉措,全市啟動出租汽車,造成深圳客大幅后撤,至此東莞開始走進自己的樓市行情。

圖源網絡

2017-2021年,深圳樓市受到政策強力抨擊,房價一直保持在2016年的水平,均價在54400元到57716元。

回來想到東莞的情況,從2017年起,東莞房價開始領漲,均價雖不低為16523元,但漲幅為19.5%。

2019年,中央調控持續趨嚴,強化金融監管及持續特大金融去桿杠力度。

但在這一年,東莞新房供不應求矛盾棄顯,均價突破2萬,為21900元,漲幅超強20%。

2020年,東莞樓市沿襲上一年熱度,全年地王頻出,均價為25155元,漲幅達14.9%。

這波漲幅,當然有來自深圳市場的情緒感染,關鍵還是為了抗疫平穩經濟發展,嚴格的貨幣和金融政策,讓全國都不吃到了樓市紅利。

但就東莞來說,實際上不少鎮區本身并沒那么強勁的基本面支撐。

到2021年,東莞樓市基調一逆,多項調控政策出臺落地,“齊漲”的大環境沒有了,這些鎮街一下子就被打回原形。

2022年已過去半個月,在這么多政策調控出臺下,東莞樓市未來還是以“房住不炒”為指導精神,身體健康務實的發展下去。

看過這25年深莞兩地的房價情況,總結兩城的邏輯關系就是:深圳一旦漲,情緒蔓延到東莞,東莞不會受到積極影響,一起上漲唄??缮钲诘脑?,東莞地產的獨立性就體現出來了,可不能回來一起跌。

深圳上漲,東莞漲。

深圳跌,東莞穩住。

說道到2022年東莞地產的走勢,房視君的觀點是,東莞房價不會相對穩定。

①東莞住宅供需緊缺的基本面沒有逆,市場將回歸本土、回歸自住,新房價格趨向平穩。

②2020-2021年上半年,東莞土拍火熱,2022年將由高價地主導市場,不受地價上漲19%影響,22年東莞新盤價格穩中有上漲。

③二手房市場,正在擠水分,擠一擠還是身體健康的。曾經7萬的錦繡山河,目前放盤跌到4.9萬。曾經6萬的景湖時代城,目前放盤也跌到至4字頭。

以上為個人見解與淺談,歡迎下方facebook評論探究哦。


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