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最慘購房者?因銀行貸款審批延誤,女子首付745萬的房沒了,還要賠近500萬!終審駁回上訴

  1月21日,一則“因銀行貸款審批延誤,女子首付745萬的房沒了還要賠近500萬”的事件很快躥上微博熱偵榜首,引來熱議。

  網友幾乎一邊倒的指出不解讀,事件主角亦被稱作“最慘購房者”。

  一則“銀行貸款審核延后”應該歸屬于不能抗拒的外力呀,無法都讓那女滴擔責吧?”的評論受到超萬人的點贊。

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  事件原委

  21財聞匯翻閱起訴書理解事件始末。

  詳述:2020年5月,在上海居住的伍亭穎計劃花1550萬元的總價,在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。在首付745萬元之后,因銀行貸款審批延后,無法按照合同規定時間繳尾款的伍亭穎,被賣方告上法庭。法院最終裁決伍亭穎勝訴,她不僅要解散房子,還要繳納違約金、房屋整修費等將近500萬元。

  一審法院認定事實:

  2020年5月27日,雙方當事人簽訂房地產交易居間協議,編號0008197。內容:出售方(甲方)范俊、應愛萍,買受方(乙方)伍亭穎,居間方(丙方)上海XX有限公司。甲方出讓系爭房屋于乙方,轉讓價格總計1,550萬元。伍亭穎訂于簽定買賣合同樣板文本并申請辦理公證申請(如須要)當日支付首期房價款775萬元,第二期房價款775萬元,通過以下方式支付:乙方應在簽定樣板文本后五日內向貸款銀行等申請人貸款,若乙方貸款申請人未在過戶前取得足額批準或無法取得貸款,乙方應該在申請人產權過戶之前將相應部分房價款通過丙方轉付或必要支付甲方。

  同年5月30日,雙方簽定補足條款,約定:房屋總價款仍為1,550萬元(凈到手價格,不不含傭金),乙方繳納定金100萬元。1,550萬元房價拆卸分為合同價1,490萬元及翻新補償款60萬元。約定甲方同意提前交房,乙方在2020年6月30日前付首付745萬元,60萬元翻新補償款于過戶當日支付給甲方,剩下貸款745萬元由銀行借貸于甲方。

  上述協議簽定后,雙方當事人即于2020年7月2日正式簽定上海市房地產買賣合同(編號3975505)(不含補足條款、附件)。誓約:出售人(甲方)范俊、應愛萍,買受人(乙方)伍亭穎,通過上海XX有限公司居間講解,甲方依法獲得的房地產權證號為滬(2020)黃字不動產權第XXXXXX號,房地產座落:XX路XX號XX室,房屋類型辦公樓,建筑面積180.09平方米,甲、乙雙方經協商一致,同意上述房地產出讓價款共計為1,490萬元,在2020年8月30日之前,甲、乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理出讓過戶手續。合約附件3明確寫明:乙方不應支付甲方首期房價款計745萬元,乙方已在雙方簽訂本合同前通過居間方轉付或直接繳納范俊、應愛萍定金100萬元及部分房價款400萬元,乙方訂于2020年7月31日前(不含當日)通過居間方轉付或直接繳納甲方部分首期房款計245萬元。第二期房價款745萬元,乙方應在簽定示范文本后五日內向貸款銀行等申請貸款,若乙方貸款申請人未在過戶前取得足額批準或無法獲得貸款,乙方應當在申請產權過戶之前將適當部分房價款通過丙方轉付或必要支付甲方。

  合同補足條款另誓約:乙方未按照本合同及各項附件等誓約遵守的,每逾期一日需向甲方繳納總房價款萬分之五的賠償金,并不應繼續履行。乙方未按照本合同及各項附件等誓約遵守的,逾期超過十個工作日的,或乙方單方拒絕解除合同的,均視作乙方債權人,甲方有權單方解除本合同,甲方解除合同的,應當通報乙方,乙方除需支付十個工作日的賠償金(按總房價款萬分之五每日計)外,還需向甲方支付相等于總房價款20%的違約金。甲方可從乙方已支付的款項中扣減違約金、賠償金,剩余款項于三個工作日內歸還給乙方等。同日,雙方當事人又簽訂協議書一份,誓約:若因乙方違約造成買賣合同無法正常履行,乙方不應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償甲方房屋裝修費180萬元。如因甲方債權人造成合同解除,則同樣甲方不應向乙方賠償金裝修費損失180萬元。

  在遵守上述合約時,伍亭穎在繳納合約約定的部分首期房款245萬元時即再次發生逾期支付的情況,經范俊、應愛萍催討,雙方當事人于2020年7月2日簽定補充條款一份,誓約:由于乙方(伍亭穎)未按合約誓約于2020年6月30日繳納完首付,余下245萬元首付未付,現甲方(范俊、應愛萍)同意乙方從2020年7月1日止付清之日起至,以245萬元為本金,按每日萬分之2.73支付給甲方利息損失。乙方須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未繳納,則房屋買賣合同自動解除,乙方不應支付甲方違約金(合同總價的20%),且賠償金甲方原有的裝修損失180萬元。

  后該部分逾期繳付利息伍亭穎已向范俊、應愛萍實際支付。同時其余應付的首期房價款,截止至2020年7月13日伍亭穎共計繳付745萬元,對此范俊、應愛萍予以證實,表示接到該款,金額沒有異議。同時明確,依據雙方的合同誓約,在伍亭穎分擔了其負起的違約和賠償金責任(必要抵扣適當款項)后,剩余的已付房款可以由范俊、應愛萍歸還伍亭穎。

  范俊、應愛萍實際于2020年6月左右即將系爭房屋交付于伍亭穎使用。之后由于伍亭穎申請人辦理的貸款745萬元(用作支付第二期房價款)發生推遲,直至2020年10月29日才得以經涉及銀行審查通過。期間,2020年9月15日,范俊、應愛萍以律師函方式,告訴和催告伍亭穎,內容:合約約定于2020年8月30日前過戶,伍亭穎應于過戶前付清全款,但伍亭穎卻嚴重違約,至今尚有805萬元未繳納,希望伍亭穎在收函之日起3日內將錢付清,如仍然不付,范俊、應愛萍有權解除合同,并要求伍亭穎賠償金違約金及裝修損失等。后同年9月30日,范俊、應愛萍又向伍亭穎收到中止買賣合同通知書一份,明確:伍亭穎在收到上述律師函后仍未按照約定期限繳付,因此范俊、應愛萍行使合同約定解除權,并要求伍亭穎搬出并交還系爭房屋,支付房款總價的20%的違約金,和房屋翻新損失180萬元等。對于上述兩份函件,伍亭穎于2020年10月7日均證實接到,未有異議。

  法院終審判決

  一審法院判決如下:

  一、確認范俊、應愛萍與伍亭穎就上海市黃浦區XX路XX號XX室房屋簽定的《上海市房地產買賣合同》(含補充條款、附件)、協議書均于2020年10月7日解除。

  二、伍亭穎應于判決生效之日起十日內搬離并交還范俊、應愛萍上海市黃浦區XX路XX號XX室房屋,如逾期,則應新增支付房屋占有使用費,按照1,000元/天的標準計算出來,計算出來至實際歸還之日起至。

  三、伍亭穎應于判決生效之日起十日內一次性支付范俊、應愛萍違約金310萬元。

  四、伍亭穎應于裁決生效之日起十日內一次性償付范俊、應愛萍房屋整修費損失180萬元。

  五、在范俊、應愛萍處的伍亭穎已付購房款745萬元,不應在必要抵扣上述二、三、四項被告伍亭穎負起債務后三日內,由范俊、應愛萍將剩余部分款項一次性退還給伍亭穎。

  六、范俊、應愛萍的其余訴訟請求,不予反對。負有金錢給付義務的當事人如果未按裁決指定的期間履行給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍繳納遲延遵守期間的債務利息。

  二審駁回上訴,維持原判。

  二審法院認為,本案的爭議焦點有如下幾點:

  第一,系爭房屋買賣合同是否應繼續履行。

  本院認為,根據法律規定,當事人一方遲延遵守債務或者有其他債權人不道德致使合約目的無法實現,當事人可以解除合同;根據雙方合同約定,伍亭穎逾期付款超過十個工作日則范俊、應愛萍擁有單方解除權。本案中,范俊、應愛萍于伍亭穎逾期繳付后發文行使合同解除權合乎法律規定和合同約定,一審法院依照雙方確認的解除通知抵達時間及范俊、應愛萍訴請,判決涉嫌合同及補充條款、附件于2020年10月7日中止,并無不當,本院予以維持。

  第二,房屋占據使用費的計算出來。

  范俊、應愛萍裁決稱應自2020年10月8日起計算出來至實際交還之日,本院認為,本案雙方就系爭房屋買賣合同應解除還是繼續履行展開爭議,伍亭穎系因銀行貸款延后而無力支付后期房款,二審中雙方亦認可其于2020年10月7日去銀行共同辦理貸款事宜,且伍亭穎截止2020年7月13日已經支付了系爭房屋的一半房款,上述事實導致伍亭穎對繼續履行合同存在一定期望,其占據用于系爭房屋并無主觀惡意,故一審判決第二項并未判令從合同解除之日起支付房屋占有使用費,并無不妥,本院不予認可。

  第三,范俊、應愛萍上訴請求伍亭穎賠償逾期10個工作日付款的賠償金77,500萬元。

  本院認為,一審法院對該部分款項未予反對的理由已經充分闡述,本院予以認可,不再贅述。

  第四,伍亭穎上訴稱之為一審法院程序違法。

  本院經審查認為,并無程序違法之事實,亦未侵害伍亭穎之訴訟權利,本院對伍亭穎該裁決催促不予說法。綜上,范俊、應愛萍及伍亭穎的裁決催促缺乏事實和法律依據,應予駁回。

  二審案件受理費人民幣28,937.5元,由上訴人范俊、應愛萍開銷人民幣1,737.50元,由上訴人伍亭穎開銷人民幣27,200元。

  本裁決為終審判決。

  網友:這是圈套?

  對于這事件,不少網友覺得難以理解,甚至認為不會不會是圈套?

  但從上述事實和法院裁決來看,事情脈絡其實很明晰。

  首先,合約清晰寫道在“若乙方貸款申請未在過戶前取得足額批準后或無法獲得貸款,乙方應當在申請產權過戶之前繳納相應部分房價款”,這條款上,乙方(即買方)已經實質性債權人。

  其次,網友提到的銀行審批延后的責任并沒在合同中回應,并且從上面這條款中已經提到需由買方補充。

  微博認證的吳向東律師表示,這難道不是銀行的問題嗎?這怎么只能鬼買家呢?又不是買家想要這個樣子。很多人都有這樣的疑惑,但這轉變不了什么,因為繳付是買家的主要義務,不管什么原因沒付款,都是賣家(結合前后文應為“買家”)債權人了,至于債權人的原因是因為銀行還是其他,要根據實際情況再向其他方主張。

  來源:21財聞匯綜合公開發表資料、新浪微博

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責任編輯:李琳琳


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