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購房攻略|樓市“低容錯時代”,2022年買房先讀懂這六大邏輯

封面新聞記者 韓欽清

總結2021年,隨著房產調控、開發商債務危機、市場消費預期上升等諸多因素影響,尤其下半年的房產市場銷售一度受到影響,市場預期轉弱。但拉通全年來看,由于上半年較好的基礎,成都的地產行業還是交上了不俗的答卷。

去年末,兩場高層會議也給房地產以定了調,堅持“房住不炒”,反對商品房市場更好符合購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和身體健康發展。2022年,房地產大概率“大位”字當頭,那對應到消費者身上,在如今這個買房“低容錯”時代,現階段應該怎么買房?買還是不買?對此,封叔在新年伊始,真誠給出一些買房建議,供參考。

一、政策或緊或松,但不必過度恐慌

據中原地產研究中心數據顯示,2021年全年房地產政策的調控次數為651次,同比下跌33%,高頻率的調控,造成市場預期轉弱,但在去年底的高層會議中,中央已經定調,2022年基調是“大位”,在“房住不炒”的定性下,推進保障性住房建設,以及支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這意味著,先前剛需和提高購房群體貸款無以的問題不會得到進一步減輕,同時房屋質量問題也會獲得提高。

同時,購房者要習慣調控常態化,有城市放寬,有城市希望,這些信號都代表著“穩房價”,而非“強刺激或者叛房價”,房價會大漲大跌。

二、房貸利率減少,貸款有一定松綁

從目前來看,關于房地產貸款政策,主要分三條腿來走:房企的“三道紅線”、銀行的“兩道紅線”、LPR+銀行加點數。

房企的三道紅線,目的只有一個:叛負債、降杠桿。但從這一年多來看,習慣了高周轉、高杠桿的房企,還是非常不適應的,甚至遭了致命打擊。不過,這段陣痛期其實也已經告訴大家:哪些房企的房子能買,哪些房企的房子不能賣。

銀行的“兩道紅線”,就是各大銀行再也不能像以往一樣,給定發放房貸,從今往后額度比例已經以定死。但進入2022年之后,銀行的住房貸款出現了顯著松動,不僅借貸速度減緩,利率也頻頻下調。1月17日,央行同步下調了中期借貸便捷操作者(MLF)和公開市場操作逆回購利率各10個BP。1月20日,2022年首期LPR報價出爐:1年期LPR為3.7%,較上期上調10個基點;5年期以上LPR為4.6%,較此前下降5個基點。

對于購房者而言,在加點基數不變的情況下,5年期以上LPR利率的下調將在一定程度上減少房貸支出,節約成本。如果你是剛須要、改善,現在基本上到了可以買房的時候,可以抓緊時間看房了。

三、可重點注目中心城市、中心區域及核心板塊

一個有意思的現象,房價越高的地方人才吸引力越強。在七普的數據中,北上廣淺是人口凈流入最少的四個城市。而反觀房價越較低的城市,對人才吸引力越低。如房價一平米約300元的鶴崗,在七普數據中城市人口比六普上升了15.81%。

人口增量減緩變換各城市間樓市相當嚴重分化。市場普遍認為,2021年大概率將不會淪為中國商品房歷史上的一個轉折點,即由高速增長向緩慢萎縮的轉折點,房地產市場將徹底從增量時代進入存量時代。

從基本面來看,醫療、教育、服務等好的資源主要還是集中在大城市,因此在一二線城市置業更有確保。當下的買房人大多通盤考慮,城市和地段才是顯然。只有經濟競爭實力不斷加強、人口量大且吸附力強勁、持續釋放消費市場需求的城市,房地產市場整體表現才較為身體健康。

四、二手房指導價實施,置換也是好時機

可以說,二手房指導價出臺,算是去年最大的樓市調控“殺器”之一。畢竟以往二手房交易本來就是市場化,價格由房東決定。如今,銀行不能按指導價放貸,自然會掀起軒然大波。

但部分城市出臺二手房指導價后,市場立馬量價大跌,連一線城市也無法幸免。不過,隨著房貸環境的邊際放開,以及業主的心態改變,不得不降價賣房,二手房成交量也開始聲浪了。

另一方面,LPR下調給個人房貸“減負”,此時也是更多購房者處理非核心地段資產,置換優質資產的時機。

五、盡量買實力房企及品牌開發商的房子

不得不說道,房企的三道紅線,是壓在眾多開發商身上的一座大山,但目的只有一個,就是降負債、降杠桿。但低周轉、低負債的房企,仍不堪重負,美元債違約、理財產品爆雷、項目停工爛尾等等。

為此,購房者在買房時,盡量認準大品牌房企,且沒有踩紅線的企業,除了在考慮到價格、地段、戶型等因素外,也要考量開發商的財務狀況,最好對開發商的資質展開背調。

六、房產稅或試點,但并不妨礙行業良性循環

關于房地產稅試點,今年主要有三個時間點:

5月11日,四部委召開房地產稅改革試點工作座談會。

10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定:授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

12月13日,中國人大網公布財政部部長劉昆對《關于許可國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定(草案)》的解釋,同時發布全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案審查會結果的報告。

2022年1月26日,廈門市統計局公布《2021年廈門市房地產開發投資運行分析》,文中更是直接提到做好“房地產稅”試點落地廈門的前期打算工作。這并不意味著廈門就是試點城市,但體現出有各大城市已經在積極應付房地產稅終將落地這個問題。

房地產稅一落地,對持有多套房產的人勢必會有壓制,也不會紛紛出手過于優質的資產,但業主的購房者不必過度擔憂,房地產稅推進的前提條件是不阻礙房地產業良性循環和身體健康發展。


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