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賠償490萬!總價1550萬的上海二手房,銀行放貸延遲2個月,購房者被賣家起訴

  房貸延后2個月,結果賠了490萬元?!

  中國裁判文書網日前公布了一則案例,因為銀行房貸延后了2個月,上海一買房人合同債權人被賣家起訴,要求解除合同并賠償金490萬元,賣家勝訴。

  這意味著,上海這位買房人繳納的745萬元定金有一大半打了水漂,490萬元賠償金幾乎等同于一套普通住房的價值。

  上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者回應,既然法院判決賠償490萬元,說明符合雙方在合同中的約定內容。違約除了要違約金之外,如果給對方造成了實際損失,對方有權要求違約金以外的賠償。

來源:中國裁判文書網

來源:中國裁判文書網

  490萬賠償金?法院:反對!

  經上海市黃浦區人民法院一審查清,2020年5月27日,出售方范某、應某與買受方伍某簽訂房地產買賣居間協議,出讓價格共計1550萬元。按照約定,伍某在簽訂買賣合同當日繳納首期房價款775萬元,第二期房價款775萬元。

  至此,買賣雙方一切都相當流暢,原告也在2020年6月左右將房屋交付給了伍某使用。只等銀行放款,雙方辦理過戶,交易便告正式完成。

  但銀行放款偏偏遲到了2個月。

  范某、不應某期間多次與伍某簽訂補充協議,也通過律師函告知和催討,但銀行房貸遲遲不來。最終,由于和被告多次協商未成,范某只能訴至法院,拒絕違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元,合計490萬元。

  由此,伍某申請辦理的745萬元貸款發生延期,直接影響到合同約定的過戶時間2020年8月30日。范某、應某在2020年9月15日收到律師函,告訴被告不應于過戶前付清全款,希望其在收函之日起3日內將錢付清,如仍然不付,原告有權解除合同,并拒絕被告賠償違約金及裝修損失等。

  一審黃浦區人民法院指出,作為適格的民商事主體,對于在交易中可能產生的風險,應已明知,尤其在合約已具體約定(且本案涉嫌交易經雙方多次以補充條款,協議書明確約定)的情況下,伍某卻未及時履行其付款義務(尤所指第二期的房價繳付義務,其首付房價款部分伍某同樣有逾期支付情況,且為此還償付了利息),在最終并未能獲得本案范某、應某協議書和許可的前提下,相應的違約責任伍某是無法減免的。

  由于伍某違約,屈服某、應某的解約行為而言,依據合同法涉及規定,當事人一方遲延遵守債務或者有其他違約行為導致不能實現合同目的的,當事人可以解除合同。另依據本案涉嫌合同的誓約,伍某逾期遵守債務超過10日,范某、不應某即擁有單方解除權的條件也早已成就。

  而因房屋買賣合約本身具有其自身的特殊性,因其交易標的牽涉到金額一般較?。ㄇ冶景干姘附灰讟说南缔k公樓,而非一般居住用房),則會因一方債權人導致相對方所承受的經濟損失亦適當較小。融合本案相關已查明事實指出,本案原告由于被告的債權人,有可能產生其須對案外人(案外房屋的出售人)分擔適當的違約責任。

  最終,法院判決:

  證實原告范某、應某與被告伍亭穎就簽定的《上海市房地產買賣合同》(不含補充條款、附件)、協議書均于2020年10月7日中止;

  被告伍某訂于裁決生效之日起10日內搬出并交還原告房屋,如逾期,則不應新增支付房屋占有使用費,按照1000元/天的標準計算出來,計算至實際歸還之日起至;

  伍某應于本裁決生效之日起10日內一次性償付原告范某、不應某違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元。

  律師支招:協商“以銀行放貸不盡相同”的合同條款

  巨額賠償金一出,令其不少處于交易中的買家都對銀行放款會否造成債權人深感情緒,而不少賣家同時也是買家,在置換房屋的過程中一環套一環,一旦銀行出現放款周期延長,必然影響數個交易。此時如何保障資金安全?

  盈科律師事務所全球合伙人郭韌律師對《每日經濟新聞》記者表示,“賣家和買家保證自己的資金安全,其實是沖突的,因為賣家確保自己的資金安全,買家就確保不了自己的繳付安全。最差是雙方在合同中具體約定付款時間,以及逾期繳付的違約責任,一旦這樣誓約了,那么基本上可以保障資金安全?!?/p>

  在本案中,賣方范俊、應愛萍與伍亭穎多次簽訂合同補充條款或發出催告。事實上,2020年9月25日、10月7日的微信聊天中,被告確認收到了律師函和中止通知,并回應難過,且被告明知原告范俊、應愛萍出售涉嫌房屋是為了給母親另行購買居住于房屋,被告的逾期付款不道德影響了原告再購房的目的。

  放貸速度普遍上升的情況下,郭韌律師建議,“對于買家來說,可以協商‘以銀行放貸為準’這樣的條款以防止因銀行放貸逾期產生的違約責任。對于賣家來說,最差在合約中列明最晚打款日期,如果超時應當承擔多少違約金,這樣房東就能確保自己的權益不受損害?!?/p>

  但必須注意,貸款逾期派發跟逾期過戶沒審核,這是兩個概念,就是如果貸款沒取得審批,導致推遲無法過戶的話,那其實就是買家違約。因為你沒有這個貸款的能力,那就要分擔適當的違約責任。

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責任編輯:李墨軒


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