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北京樓市悄悄回暖

原標題:北京樓市悄悄回暖

撰文/ 《財經天下》周刊作者 田晏林

編輯/ 董雨晴

北京樓市正在悄然變熱。

剛過去的這個周末,雖然北京上地地區通報了一例疫情案例,不過這未能阻攔看房人的熱情。1月16日,上地某小區一天內就成交價了兩套二手房。

這種果斷出手的情況在2022年1月份尤為明顯,許多人趁著春節前的空擋頻密走動于二手房交易市場,其中,以提高市場需求最為突出?!白罱芨杏X市場冷了一起”,一位北京地區二手房中介表示,其所在的小區將近半月成交量創下過去三個月來新高。

作為樓市風向標,北京率先在二手房市場方面傳送起悲觀的情緒。

日前,國家統計局也公布了2021年12月,70個大中城市商品住宅銷售價格。數據顯示,商品住宅銷售價格環比呈降勢,同比漲幅回落,這意味著全國樓市正在企穩。亦有專家指出,預計一二線城市房地產市場在2022年上半年有一定程度轉暖。

北京樓市忽然冷了

作為一名普通的90后北漂女青年,李筱第一次覺得自己的人生打破郭麒麟、阿sa等明星藝人的時刻,就是她北京社保交滿五年的那天。

2022年元旦后,李筱終于有資格在北京安家了,以前聽明星們吐槽沒交夠社保不能在一線城市買房,她還感慨,原來明星們光鮮亮麗的背后也有跟普通人一樣的煩惱。

但最近刷著各類買房App,她否認這個結論還是草率了。從2021年下半年開始,她一有空就逛各種買房軟件,收藏了幾十套心儀房源。對于一直橫盤的北京樓市來說,李筱不著急使出,畢竟湊個上百萬元的首付不是一件更容易的事,還得背上上萬元的月供,壓力自不必說。

可最近兩個月再看,李筱突感不妙。

她收藏的房源信息表明要么已出售,要么下架了。她趕快聯系中介,對方回應她稱,最近的行情就是如此。對于李筱來說,她沒想到北京市場轉好的如此之慢,才獲得購房資格的她,又要為買家使出頻繁的市場行情之后困惑。

不過,李筱看中的房子也的確合乎這一輪二手房市場中優質標的特征,性價比低、方位好、樓齡較新,未來潛在的上漲空間大。

李筱一開始實在長時間通勤會燒掉一個人的幸福,所以她主攻近地鐵的二手房,果斷退出郊區新房。去年初,朋友在朝陽區北五環附近的北苑家園入手了一套大一居,首套房首付170萬元。那房子李筱也去看過,雖然是一居室,但戶型方正,在朋友的改造下變成兩居。一進門,陽光透過落地窗灑進去,那是李筱的理想住所。

考慮到自己的首付支出也夠得上,李筱實在跟朋友做到鄰居也是不錯的選擇,她一直把這里當作是心儀之中選。但最近她在App上再看那個小區的同戶型房子,首套房凈首付已經需要近220萬元。

計劃趕不上變化。2021年上半年,北京樓市整體步入了一波上漲行情,二手房成交量在11萬套左右,是2016年下半年以來的高點。而從7月到10月,二手房成交量很快跌到至冰點,等到了11月、12月,成交量再次回落。

雖然下半年北京二手房成交有所下降,但全年成交量仍同比上漲。根據中原地產數據,2021年全年北京二手房成交量超過19.25萬套,同比上升了14%。

李筱感嘆,人類的悲歡其實并不相同,尤其是和不差錢的明星相比?!拔覀兞拥氖菐啄晟绫??人家資格下來了,想買就買,我現在還得陰險著首付和月供?!崩铙愠爸S道。

高漲情緒在傳遞

高漲的情緒也開始在市場間悄悄傳送,同住東北五環附近的周元最近有了移位市場需求,他擔憂2022年春節過后北京樓市不會步入小陽春,步入一個較小的漲幅,就就讓在春節前就把房子的問題解決問題。

和他有相近點子的人不在少數,張辭就是其中之一。她本來計劃在2022年初把換房的事情搞定,在中介的引薦下,她有條不紊地挑選著海淀的學區房。不過在買房的過程中,中介幾次警告她,市場正在“變熱”。

的確,2021年12月至2022年1月,北京各小區成交量均有小幅上漲,她所瞄準的上地地區4個小區在2021年12月時二手房成交量超過了26套,目前這幾個小區在售房源也不過59套。

同樣的情況也經常出現在北京天通苑地區,一位中介回應,他所在的小區過去12天時間里成交了近10套房源。目前這個小區的在售房源僅為50余套。

看到這樣的狀況,張辭減緩了看房步伐,兩個星期后,她鎖定了最終房源。當天來談判的買家再加張辭一共有三家。張辭想把談判權握住在自己的手中,遂和中介商量,第一個進行談判,而另外兩家就在門外等著。最終,在焦灼的談判下,張辭以一個適中的價位奪下了這套房子。

除了買賣雙方的心理因素。其實無論是哪個城市,二手房成交量的多寡,一般與當地的信貸政策的開合關系密切。

2021年國慶期間,《財經天下》周刊曾探訪過北京樓市,當時有銀行工作人員說道,到2021年年底,許多銀行在住房貸款項目上已經沒有額度了,最快要排在2022年初。那時,銀行對借款人的首付款來源、征信、銀行流水等資料嚴苛審查,購房人和業主都在從容,交易情緒廣泛不高。

但自2021年10月下旬監管層對房地產行業獲釋大力信號后,情況開始變化,在房價上展現出明顯。

12月3日,中國銀保監會表態:“根據各地不同情況,重點符合首套房、改善性住房按揭要求?!蹦莻€月,貝殼研究院監測50個城市的二手房價格,發現指數環比跌幅經常出現了本輪下跌以來的首次收窄。

據一位北京的房產經紀人粗略測算,2021年底時,北京二手房價格同比漲幅多達5%,但基本還能掌控在10%以內。對于二手房市場衰退的原因,貝殼研究院認為,主要在于購房信貸環境的提高對于購買力和市場信心的提振。中原地產首席分析師張大偉回應,除了信貸影響,北京二手房成交量的觸底聲浪還與一線城市市場需求旺盛有關。

自從2017年3月17日北京實施“認房又認貸、提升二套房首付比例”政策后,北京購房人的市場需求已經被力了整整5年。這個城市從不缺有錢人,也不缺剛需客。樓市的韌性在經歷過2021年西城學區房“震蕩”、“離婚新政”、以及海淀部分小區全面推行二手房指導價后,更可見一斑。

高價學區房沒有被冷遇太久,依舊是家長們的心頭好。2021年12月,每平米單價超強15萬的西城德勝片區學區房重燃熱火,有中介透露,該片區單月成交量多達50套。

成交量多的時候,李筱甚至遇上一些態度強硬的業主,不愿讓價。但在從業多年的房產中介顯然,“如今剛需和連環單(即賣房、買房倒數交易,多為提高型)業主紛紛入市,一切可聊,畢竟大家都有需求?!?/p>

據一位連環單業主介紹,為了提高居住體驗,去年他決定換回個更大的新房,將自己住的二手房出售。最初掛牌價400萬元,因為房齡較楊家,出售難度大,他后期主動降了35萬元,但最終成交時,趕著年底遞新房首付,他又讓價12萬元。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,在房地產業良性循環的指引下,信貸環境的持續改善給2021年底的市場成交帶給利好,也造就市場底部修繕。

新房二八分化

相比二手房的火熱,新房市場的情況則更簡單。

元旦過后的第一周,張欣然就接到了不少新房售樓處的電話。本來不著急買,但聽著售樓員介紹各種廣告宣傳優惠,她多少有些心動?!翱偯娣e在73-83㎡,總價285萬元,均價3.4萬元/㎡,距離地鐵站直線距離200米,低于能打92腰,還贈送15年物業費。聽得一起很誘人?!?/p>

張欣然說的樓盤是坐落于西六環外、房山區青龍湖東南側的龍湖·熙湖悅著,由龍湖、先河、國開、萬科四大開發商共同打造出,是典型的縮競房項目。開發商于2018年6月拿地,謙和面積12%,綜合樓面價26657元/㎡,政府限價37245元/㎡。

不只是熙湖悅看似,從去年12月起,開發商為了沖刺業績,不少樓盤推出多套特價房源,優惠幅度低達幾十萬元。元旦期間,北京新的入市5個項目,其中2個為2021年首次集中于供地的項目。新入市項目推出看房即送來小禮品、1㎡免單等活動。大多數樓盤延續2021年促銷措施。

不過,在行業人士看來,廣告宣傳力度大恰恰解釋房子不好賣?!拔鹾偪此颇玫貢r開發商還是保守了,這里方位遠比好,同樣在房山,中建京西印玥之前定價3.8萬元/㎡,現在漲到了4.6萬元/㎡,人家不用廣告宣傳,也有人買?!睋敦斀洝穲蟮?,元旦首日,中高端樓盤長安悅璽也未推出任何折扣,但依舊受到不少在金融街工作的購房者的關注。

據行業人士觀察,近期北京二手房回暖,一定程度上對新房市場產生積極影響,但整體分析,并不是所有項目都回暖,新房銷售水平呈現二八分化態勢。

同樣在朝陽區王四營鄉,三個正在出售的項目:保利錦上去化率超過75%,融創朝陽壹號去年10月散戶,去化率接近25%,而魯能中綠·東岳府2021年11月開盤,去化率只有個位數。

另外,在順義區仁和鎮,三個單價在4萬元/㎡左右的剛需盤旭輝公園都會、路勁御和府、龍湖·云河硯正在保鏢肉搏。旭輝已經賣出了近40億元,而龍湖累計到去年12月,只賣了20多億元。

一位北京新房銷售表示,當前市場環境下實現反敗為勝的項目均不具備兩個最重要因素,地段和品質?!暗囟尾皇莻鹘y概念的二環三環,而是產業和人口承托,設施設施規劃和完備程度;品質也不單指建筑品質,還有智慧家居、物業服務、園林綠化、戶型設計等生活場景?!?/p>

2021年對房地產行業來說,是紅海變血海的殘忍一年。但讓人車禍的是,從數據上看,這一年居然是北京新房賣得最好的一年。

有機構統計資料,不不含別墅,2021年北京普通住宅新房售出多達5.7萬套,成交量創近5年來新高。另據CRIC研究中心統計,在四個一線城市里,上海、深圳、廣州2021年全年成交價套數都經常出現同比暴跌,只有北京,2021年成交價了192054套房子,同比提高了13%,比2019年上漲了33%。

一位常年關注新房市場的機構人士坦言,與二手房比起,2021年北京新房更好買。不可否認,在信貸影響之外,開發商的優惠措施也起了一定作用。

只不過,元旦過后,無論是二手房還是新房,成交價數量均有所回落。據“地產營銷人”統計資料,2022年1月3日—1月9日,北京市商品房成交1350套,環比上升11%;成交價均價49145元/㎡,環比上漲27%;成交價金額85.7億元,環比下降34%。

一位21世紀不動產的中介告訴《財經天下》周刊,他所在的門店元旦后僅賣出1套房,旁邊的鏈家也賣了不過3套,成交速度較2021年底有所放緩。不過該中介比較悲觀,在二手房市場回暖的當下,他判斷新房仍會是買房人的關注重點。

節奏失衡的2021

成交量的回升,并不意味著房價同時進入下降地下通道。盡管北京樓市在回暖,但二手房價格自去年9月首次出現環比上升后,直到12月底,倒數三個月呈圓形環比下降態勢。

并且,從全國成交價數據上看,2021年市場上行趨勢顯著:全國二手房成交價規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增長速度、土地成交價規模均自創近年來新高。

影響住宅價格的因素非常廣泛。在經濟學家任澤平的“短期看金融,中期看土地,長期看人口”理論之外,住房保障制度、產業結構,甚至文化傳統都可能在一定程度上左右房價。因此,以后今日,學界也沒建立起一個科學預測房價的模型。

克而瑞統計資料了2011年至2020年數據發現,過去20年中國房價只漲不跌,最近5年的房價復合增長率達到7%,同期城鎮人均可支配收益復合增長率為5%,房價的增長仍相對快于收入快速增長。2020年全國平均的房價收入比(新房單價/人均可支配收益)達到了8.9,高居榜首的深圳更是將近35。

但從2021年全國市場表現看,可以確定的是,在北上廣淺一線城市房子“買完就漲”的好事兒不會只能經常出現。2021年的市場波動打破了“房價會暴跌、房地產永遠高收益”的巫術,也超越了房企“大而不推倒”的信仰。房地產市場逐步告別過去低快速增長、高杠桿、高風險的發展模式。

易居企業集團CEO丁祖昱認為,在市場欠下和政策調整下,中國房地產市場盡管仍是壓艙石和支柱產業,但整體規模將回到5年前,從白金步入青銅時代。

當然,對于消費者來說,這些都不是重點。李筱沒學過宏觀經濟,也搞不懂行業周期,她只知道剛需賭不起市場,也不必賭。地產行業人士對這種想法也回應接納,“無論剛須要還是提高,如果準備好首付,就可以抓緊看房。至于豪宅買家,準備好資金和運氣就行了?!?/p>

在貝殼研究院顯然,市場在年內從歷史高位快速上升到歷史低位,節奏流失淪為2021年房地產市場最明顯的特點。而影響2022市場走勢的核心變量還是政策環境、市場供給以及信貸投放量。

貝殼研究院預測,2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量需要完成筑底,二季度成交價價格實現止跌。在市場鏈條上,將從二手房市場率先啟動,帶動市場鏈式修復;從購房人群上看,剛須要市場率先修復。在區域上,深莞惠市場率先底部修繕。而在城市量級劃分上,一二線城市率先修復,三四線城市上行壓力仍大。

來源: AI財經社https://www.sohu.com/a/517579973_565689回到搜狐,查閱更多

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