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兩個“一線城市”,樓市啟動了!

不出預料,春節前后北京、上海兩座一線城市,樓市已經率先啟動!

據鏈家房產數據顯示,截至1月31日,北京二手房上海證券交易所均價已達58178元/㎡,連續4周上漲。

截至1月底,上海第六批次新房散戶,總計帶給17487套認購,刷新了今年上海新房分批供應的新紀錄。

2022年樓市的“小陽春”真的召來了?!

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我們來想到明確數據:

2022年1月近三周,北京在售二手房數量為83351套,82650套,81832套,在購二手房成交價數量為3191套,3044套,3120套。

北京1月整月二手房成交價具體套數還沒有公布,根據還鄉客、鏈家等平臺數據預測,應當在11500套左右。

這個數據和去年同期17900套相比,差距乍一看很明顯,不過要告訴,2021年北京二手房成交量,是創了五年最高值的。

如果和19年的10494套、2020年的8410套比起,2022年北京樓市開局已經很變暖了。

據克爾瑞監測數據顯示:2022年上海樓市已經已完成的五個批次整體散戶情況中,57個項目日光盤占到比達到了63%。

價格上,1月16日上海全市新房均價攀升至70728元/㎡,環比上漲10.5%,創下半年以來的最低均價。

二手房方面,去年12月上海二手成交數據就已經達到了1.8萬套,環比上漲15%。

無論是從成交量還是成交價上看,北京和上海說道是有了“小陽春”的影子,并不為過。

過去幾年,四大一線城市中漲幅最差的是深圳,其次是廣州,北京和上海的樓市偏向穩定,這也為京滬2022年行情留出了補漲的空間。

更重要的是,北京和上海重新開始強調做到大做強,在過去2年連續取得了大受到影響,同時微調了經濟和社會發展的政策,頗有種王者歸來的架勢。

比如上海做了科創板、臨港自貿新片區和五大新城,減少了名牌大學生落戶上海的門檻,使得近年上海落戶人數激增:

2021年前面2個季度的總人數,就比過去兩年的單年總數高。三個季度加一起,也比前兩年加在一起的總數高。

北京也在全面蘇醒金融中心、經濟中心職能,搞了自貿區、服貿會、北交所,結果是,北大本科畢業生自由選擇北京低收入的百分比,從2020年的16%必要跳漲到了2021年的42%。

產業、人口帶來的補漲空間,讓京滬淪為了2022年中國大城市里,樓市最值得看好的兩座城市。

但要注意,2022年的樓市“小陽春”,并不是一個普遍現象。

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春節前后,廣州的樓市回暖就并沒那么顯著。

成交量上,2022年1月新房網簽9256套,對比近半年廣州月度成交,僅次于2021年12月, 為近半年第二高位。

但在房價上,12月廣州的新房房價下跌了0.6%,二手房下跌了0.3%。

1月數據還沒揭曉,不過從廣州新房加引,二手房庫存持續上漲的基本面上看,暴跌的勢頭一時半會還止不住,不能說道市場信心正在恢復。

廣州整體在2022年補漲的空間比較小,主要是針對去年下半年的行情聲浪。

比起北上淺,廣州的住房供應區位比較廣,以核心城區外圍的增城、黃埔、南沙這些區位為主導,這些區域的外來人口購房市場需求比較大。

不過去年以來,黃埔和南沙等地對人才購房政策展開了收緊,影響了補漲的條件。

同時,廣州的實際購買力水平相比北、上、深會低一些。

廣州的產業主要以汽車、商貿、交運物流等產業為主,中產群體的數量比較大,但高凈值人群比起北上深會少一些,所以廣州的房價均價整體來說比北上深要低,廣州樓市的彈性會比北上深要小一點。

深圳比較特殊,也是目前四大一線城市中唯一一個暫時沒有明顯轉好趨勢的城市。

據鏈家房產數據統計,深圳樓市近三周在售二手房數量為21684套,20768套,16597套,在售二手房成交價數量為627套,615套,383套。

在購、成交價持續增加,2022年的“小陽春”卻是沒了。

深圳樓市何時回暖,關鍵在于政策:

一是限購,深圳本地戶口,外加3年社保才能購房;二是增值稅“2改為5”、完全恢復豪宅線;三是“二手房成交官方參考價機制”;四是即將落地的“大學區制+義務教育階段教師交流制”。

四大政策,從買房資格到交易成本,再到二手房的風向標——學區房,層層設卡。

如果這幾個政策不斷裂,那么深圳二手房市場就很難像北京、上海等城市一樣顯著轉好。

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不難找到,縱使全國調控轉入“糾偏”階段,央行多次降準、降息獲釋貨幣利好,樓市回暖依舊存在明顯的分化。

這說明了一個問題:

未來中國城市的“階層”,將越來越鞏固,城市之間的馬太效應正在變強。

對于投資者而言,這無疑是對布局眼光的考驗。

決定不動產價值的,首先是人口,其次是宏觀政策,第三是土地制度和土地供應量,在樓市回暖之際,這也是判斷城市是否還有補漲空間的重要依據。

如果你覺得這些要素很難把握,其實還有一個更簡單的檢驗方法——城市等級。

比如國家首都、各省首府、直轄市、計劃單列市,這些城市擁有更多的發展機遇,在醫療、教育上也擁有更多紅利。

下附2021年12月份主要城市資金總量情況。在一定程度上也代表著城市的產業基礎、未來發展空間,可以清晰地發現,名列基本上都和城市級別有較大關系。


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