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房地產并購融資款相繼落地 會是拯救出險房企利器嗎?_公司_地產頻道首頁_財經網

銷售受阻是房企當前僅次于痛點,只有金融體系放松還足以從根本上改變預期。

中新的經緯1月27日電 (薛宇飛)華潤置地、招商蛇口收購融資正式落地。25日,華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽訂《收購融資戰略合作協議》,招商銀行將分別頒發華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元人民幣并購融資額度,專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務。同日,招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場成功發行并購票據。

近來,有關房地產項目收購的事件不斷,此前融創、世茂、雅居樂等相繼轉讓項目股權,地產行業項目收購頗有山雨欲來風滿樓之勢。業內指出,房企間合作項目的股權收收購將率先發力,但如果要大規模積極開展,還須要多個明確政策的支持與因應。

多路資金入局

據華潤置地官方微信公眾號26日公告,此次與招商銀行合作協議的簽訂,將反對華潤置地把握市場機會參予房地產項目收購,有利于充分發揮收購在防止消弭行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的大力作用;同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業務發展必須,為華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融反對。

同日,招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場順利發行并購票據。招商蛇口中期票據發行金額為12.9億元,募集資金全額用作房地產項目并購,助力資金需求量低的開建房地產項目成功完工。建發地產此次順利募集資金10億元,募集資金中4.6億元用作并購2個標的房地產項目公司股權。1月12日、13日,華僑城集團發行了合計15億元的中期票據,其中9.6億元用作償還債務并購貸款。

房企能發售收購票據,緣于2021年12月央行、銀保監會牽頭印發的《關于作好重點房地產企業風險處理項目收購金融服務的通報》,通報明確反對優質房地產企業在銀行間市場登記發售債務融資工具,籌措資金用作重點房地產企業風險處置項目的兼并并購。另外,針對出險企業項目的承債式并購,相關收購貸款也不再算入“三條紅線”涉及指標。

平安證券認為,根據上海整肅所透露,2020年至今發行的5筆并購票據牽涉到收購對象主要集中于為基礎設施、商務辦公類資產,收購票據用作房地產業較為少見,政策希望意圖明顯。

除了中期票據,1月13日,保利置業白魚發售的公司債獲得上交所受理,類別為小公募,擬發行金額50億元,用途之一就包括了“房地產項目的吞并并購”。浦發銀行于1月21日公告稱,已完成第一期金融債券簿記定價,債券發售規模為300億元,其中,有50億元為房地產項目收購主題債券。這是金融機構發行的首單房地產項目收購主題債券。

五谷豐登證券指出,過往樓市低迷期,大多通過放松限購、限貸(如2014年-2015年)性刺激市場需求來釋放市場風險。當前行業面對的困局為信用危機,購房者、金融機構普遍信心不足,在“房住不炒”總基調下,僅靠市場需求刺激手段已無法從根本上消弭風險。因此,房企項目并購淪為化解風險、實現出清最有效地的市場化手段之一。

央企國企唱主角

從以上動態可以看出,取得各路資金支持的主要還是央企、國企類房地產公司,雖然此前萬科、碧桂園、龍湖也發行或計劃發售中期票據,但用途均沒有指向房地產項目收購。事實上,經過一段時間的沉寂,央、國企類房地產公司已經開始在收收購市場出手。

在取得上述資金反對之前,過往鮮有收并購的華潤萬象生活就先后進行了兩筆大額收購。1月5日,華潤萬象生活公告稱之為,擬出售禹洲物業全部注冊資本,最終協議價不得低于10.6億元。1月20日,華潤萬象生活又公告稱,計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。禹洲集團、中南建設這兩家房企的資金面較為緊繃,若最終需要成功出售各自的物業公司,將在一定程度上緩解資金壓力。

1月24日,雅居樂、世茂集團相繼公告稱,將各自持有廣州亞運城商住混合式綜合體項目約26.66%、26.67%出售給中海地產,代價分別為18.43億元、18.445億元。1月21日,世茂集團還以10.6億元的總價出售上海北外灘項目公司股權,收購方為隸屬上海市國資委的一家地產開發公司。

近段時間,融創相繼出讓了坐落于武漢、昆明等城市多個項目公司的股權,接盤方有首創置業、武漢城建、華發地產,這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯稱之為,此前,由于企業債務情況復雜,房地產市場持續低迷,收購案例相對較較少,而從近期看,并購明顯公里/小時?!斑@既與房地產市場逐漸平穩、各地積極搭起收購接入平臺、金融市場發放并購資金等因素有關,也是受到部分企業愿意出售優質資產的影響,比如,世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資產都拿來出售?!?/p>

“央企、國企類房地產公司無疑是目前繳并購的主角,而在未來,個別優質民企,例如萬科、龍湖這種,也可能會參與進來。至于其他大部分民營房企,它們的資金鏈都比較緊張,不太可能參予?!崩钣罴闻袛?。

除了央企、國企類房地產公司,資管巨頭也有參與跡象。據中國證券報26日報導,近日金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司(AMC)召開,研究資產管理公司按照市場化、法治化原則,參予風險房地產企業的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

能否解救出險房企?

華泰證券研究所副所長張繼強認為,考慮到繳并購的意愿與難度,潛在標的將主要是一線與強勁二線資質較優、原先就有國企參予合港龍及股權結構清晰的民營企業項目。中信證券也稱,合作項目是收購市場的開端,因為并購發起方對于合作項目具體情況十分熟悉,且一般并購行為發生后才能解除項目層面的資金監管。

中信證券更是預測,合作項目并購的空間極大,“根據測算,十家低信用公司所涉及的少數股東權益總計高達7452億元,而假設其中有25%的比例是與資金困難公司的合作,相關合作項目按照成本價并購,有70%的項目必須通過繳收購解決問題,則這十家高信用公司需要付出1304億元收購合作項目的股權。這個估計是激進的?!?/p>

各路資金相繼匯集,再再加并購貸款不計入“三道紅線”,那是否意味著大規模的并購潮將就此打開?李宇嘉指出,項目繳收購不同于企業破產重組,它不會是實現民營房企軟著陸的重要方式,提高民營房企的自救能力,未來的規模會不斷擴大。

但張繼強警告,當前并購融資如何不計入“三道紅線”,債券籌措資金使用拒絕和信披等政策細節尚不具體,因此,并購融資大范圍的落地,還必須多個監管部門具體政策的反對與配合。此外,銷售阻礙是房企當前最大痛點,只有金融體系放松還足以從根本上改變預期。(中新經緯APP)


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